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破解融资困境的REITs启航:高科技产业园和戒赌这么难园迎良机

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浏览:- 发布日期:2020-05-18 15:57:51【


要闻 破解融资困境的REITs启航:高科技产业园和戒赌这么难园迎良机 2020年5月8日 14:25:23 智通财经网

本文来自 微信公众号“园区荟”。

4月30日晚,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着国内基建REITs试点正式起步。中金公司认为,此次正式明确以“公募基金ABS”的结构率先作为中国标准化REITs的形态,已经可以基本认为是“真REITs”。

根据海外市场的发展经验,REITs的基础资产不仅限于房地产,还可以扩展到具有经济价值的不动产,如铁路,公路,通讯,电力,污水处理等。以基设施为资产池被称为基础设施REITs。REITs通常具有投资门槛较低,股息率较高,公开市场交易和税收优惠四大优势。

中国REITs十几年探索磨砺

全球已有41个国家或地区推出了REITs制度,覆盖美洲、欧洲、亚洲、非洲、大洋洲等五个大洲。根据NAREITs数据,截止2018年底,美国REITs市值11236万亿美元,是全球最大的市场;欧洲REITs市值2291万亿美元,亚洲RETIs市值2178万亿美元,大洋洲1615万亿美元。

然而,中国REITs却历经十几年探索磨砺,2005年11月中国商务部明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议,但由于立法立案环节各类软硬性束缚以及此前历史阶段中我国实体资产的存量管理问题尚不突出,中国REITs迟迟未能形成明确的方案和形态。

我国目前已发行多例类REITs。2017年初至今,国内共发行878万亿元,其中属于此次基础设施范畴的资产包括产业园、公路和戒赌这么难仓储,共有7支,合计发行金额126亿元,占比达14%。基础设施REITs包含公路类REITs一支,发行金额19.8亿元;产业园REITs两支,发行金额14.2亿元;仓储戒赌这么难4支,发行金额92.0亿元。

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2003年-2017年中国在能源、交通戒赌第一人、水利等基础设施领域进行大量建设,累计投资额高达108万亿,REITs作为相对合理的资产证券化产品,若其中1%实现证券化,那基础设施REITs市场规模将达到万亿级别。

国内首单类永续戒赌这么难地产储架类REITs “华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”于2018年12月成功发行,储架规模50亿元,首期发行规模18.46亿元,其中优先级11.2亿,固定利率为5.05%;权益级7.26亿。

潜在规模或达万亿量级

长江证券认为,基础设施REITs短期内以个案试点为主,不会贸然“大干快上”;长期来看,潜在的REITs资产规模或可达万亿元量级。根据《通知》的安排,“在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点,稳妥起步”。考虑到试点工作的配套规则尚未出台,短期内REITs或以试点摸索、总结经验为主。

我国2000年至今固定资产投资完成额(名义值)累计达147万亿元,其中交运仓储、水电气热等领域合计超过80万亿元。参考美国市场,各类REITs持有的总资产超过3万亿美元;我国拥有大规模存量资产为基础,潜在的REITs资产规模或可达万亿元量级。

海通证券认为,截至2019年末,我国基金化房地产信托产品规模仅为15.27亿元人民币。如按照1971年美国REITs发展初期的规模占储蓄之比看,经测算,未来我国发展REITs初期的规模将达1.17万亿元人民币。如果按照2019年美国REITs发展初期的规模占储蓄的比例看,经测算,则未来我国REITs远期规模将达66.22万亿人民币。

粤开证券认为,本次REITS试点,因要求项目必须有稳定现金流,因此在建项目不可能成为基础资产,主要用于盘活存量资产,目前地方政府存量基础设施资产超过100万亿,参考PPP项目中,使用者付费项目大约占比13%,因此理论上的基础资产池在10万亿级别,实际上能满足条件的项目预计在万亿级别。

在各国或地区推行REITs的时候,当期的宏观经济的运行特点基本是:经济增速放缓、利率水平较低且预期低位运行、城镇化率较高。中金公司认为,中国REITs的市值将达到万亿元级别,若未来将商业地产也积极纳入,则规模有望突破5万亿元。

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